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黃河《購屋指南（上）》2011/9/23
前一陣子受加徵奢侈稅的影響，台北房價波動甚大，幾位朋友突然動了「危機入市」的投資念頭。之後接連兩、三個月，我隨著眾人四處奔波，看了上百棟的房子，從幾億的豪宅到幾百萬的套房，從這中間學到許多心得。
這些心得就是本篇文章的內容──購屋指南。
想買房子嗎？
決定買房之前，不妨先看一看本篇文章，肯定會對你有一些幫助。
一棟房子的合理價格，是「土地成本」加上「建築成本」，再乘一點三倍。
例如每坪十萬元，總面積五十坪的土地，投資五百萬元興建別墅一棟，它的成本是一千萬元，合理的售價則是一千三百萬元。
當然，這只是理論。
許多因素會改變這棟房子的價格。
哪些因素會改變房子的價格呢？
一、地點
房子的座落地點，是決定房價最主要的因素。
去年一位朋友在高雄市區買了一棟電梯公寓，比鄰大街，屋齡四年多，權狀接近五十坪，社區環境不錯，使用的建材也好，同型式的房子搬到台北，即使位於中、永和一帶，價格也不會低於四、五千萬元。
知道那位朋友花多少錢買的嗎？
賣方開價四百二十萬元，他使用現金一次付清──三百二十五萬元！
幾個月前我到他家參觀，目睹房子的居住品質，再聽到這低廉的價格，讓我感覺實在不可思議！
因為在台北，就在幾個月前，一棟屋齡二十多年，牆壁已出現龜裂，雨天會滲水，權狀十一坪，室內面積僅七坪的電梯「小套房」，地點還在汽車通行「極不易」的小巷，就因為靠近捷運站，屋主居然開價六百九十八萬元，最後還能以六百萬元成交！
想想這兩棟房子的條件、最終的成交價格，差距為何如此巨大？
就因為「地點」。
好的居住地點，第一條件是生活機能方便。
什麼是生活機能？
日常生活經常去的場所，好比說傳統市場、生鮮超市、超商、學校、書局、公園、常搭乘的車站，以及各種口味的餐廳，像是連鎖速食、西餐、台菜、川味、火鍋、韓國菜、義大利菜、日本料理、自助餐、台灣小吃、北方麵點、清粥小菜、便當店、麵店……，幾乎都在方圓百公尺之內，可以用步行抵達的區域。
出門以後不必搭車，慢慢散步就可以滿足生活方面大部分的需求。
至於歌劇院、音樂廳、圖書館、電影院、ＫＴＶ、公家機構、醫院……，這些需求較少，但是偶爾免不了要去的場所，也可以透過四通八達的大眾運輸系統，在非常舒適的環境之中，耗費不太長的時間到達。
最後……，也是最重要的，是工作的機會多，平均的薪資高。
不管是為了追求生活的品質，或是尋找更多的工作機會，由於大家都往這個地點搬遷，使得住屋供不應求，房價自然扶搖直上。
總結起來，什麼是好的居住地點？
１、生活機能方便。
２、工作機會多、薪水好。
二、環境
除了地點，第二個決定房價的重要因素是住處四周的環境。
所謂「千金選房，萬金選鄰」，不可不慎！
如何選鄰？
除非你就住在附近，很清楚這一帶的狀況，否則，奉勸你千萬不要偷懶，下決心買某一處的房子之前，務必在不同的時段親臨現場觀察。
這些不同的時段包含「上班日」與「假日」的清晨、白天、黃昏、交通尖峰時段，以及夜深人靜的大半夜。
不同時段可能呈現全然不同的景象。
買房子對人生的重要性，可能僅次於結婚（你一生結幾次婚、買幾棟房子？），也因此，決定買房之前，一定要睜大眼睛看清楚。
看什麼呢？
１、噪音大小
以下幾個例子，是我實際看房的經驗。
某房子鄰近學校，窗口看出去是綠樹成蔭的校園，看似很棒，然而每天天沒亮就有居民晨運，接著是學校的鐘聲與廣播，放學以後還有居民利用校園健身。
無論是晨運或健身，如果大家只是走走路也就算了，因為走路不會產生噪音；不幸校園有兩座籃球場，早至清晨四、五點，晚到半夜十一、二點，球場都有人打球，「啪、啪、啪」的拍球聲擾人清夢。甚至在假日的凌晨，還有年輕人滯留在校園談天說笑。
這些噪音，透過學校「Ｕ」型建築，有如喇叭般地向開口「集音」。
另有一棟大廈公寓，前方是公園，裡面有一座兒童遊樂場；只要天晴，晚上就不時傳來兒童的嘻笑打鬧聲。
還有一間位於二樓的房子，窗口正對著一座橋的「上坡路段」；白天還沒什麼感覺，可是到了夜深人靜的時刻，汽車上坡加速的引擎聲就格外刺耳。更別說萬一風向不對，汽車排煙管的廢氣不朝著窗口而來？
另外，救護車和消防車都會發出尖銳的警笛。
某些人對噪音極其敏感，某些人則管他什麼聲音，倒下就呼呼大睡。
假如你對噪音是屬於敏感型的人物，請千萬小心鄰近學校、公園、醫院、消防隊，以及高速道路四周的房子。
還有，房子在工廠附近，或是鄰近機械式停車位、捷運鐵軌……，也要注意那不時傳來的噪音與震動。
２、潛藏危機
有一棟豪宅開價三億多元，座落在某大廈的頂層，格局與視野都好，幾個朋友看了幾乎想出價買下來。
所幸，看完房子我們在四周轉了圈，瞧見隔著一棟矮房，二十幾公尺之外，是某電信公司的「機房」。
可能不是機房，但我的感覺就是，因為那是一整棟七層，窗戶完全封死，徹底「密閉」的大樓。
如果是正常的辦公大樓，怎麼可能把窗戶全數封死？
因而我們猜測，裡面安裝了各式通訊器材。
或許還有緊急發電裝備！
這些裝備都會發出電磁波，對人體的健康會沒影響？
就因為這個憂慮，大家放棄了投資的念頭。
另有一間公寓，座落在二十餘層商辦大樓的二十樓，視野很好，價格也低。看了房子，我還在懷疑屋主出價怎麼如此「合理」！走到樓下，在四周逛了圈，這才恍然大悟！
原來這大樓的地下室是色情酒店。
想想看，夜夜睡在這種複雜場所的二十層樓之上，能睡得安穩嗎？
不會有喝醉的酒客找碴，在暗夜朝店家投擲汽油彈？
不是機率高低的問題。
只要有那麼一點擔心，夜深人靜時的一點風吹草動，就可能嚇得你奪門而出！
講到住處的安全，難免讓我回想起從軍中退休的第一年，為了專心寫作，我特別在外租屋。
租屋的大樓比鄰溪邊（如圖一）。
這條溪寬度大約十幾二十公尺，深兩、三公尺，算得上頗具規模。
規模雖大，但平常溪水流量不大。
但見涓涓細水從窗外流過，感覺挺詩情畫意。
圖一：租屋處平面示意圖
不幸那年的夏天，某晚颱風來臨，接連降下幾小時的傾盆大雨。
頓時之間，涓涓細水變成濤濤洪水。
那一晚，上床睡覺前我還站在窗邊，因為底下黃浪濁濁、溪流滾滾，實在看得人心驚動魄！
當時，我還沒感覺有什麼危險，反而覺得有趣。
第二天起床颱風已過，走到戶外一看，大樓的水泥地基居然完全曝露出來！
幸好那是七棟大樓同時興建的社區，地下室全連在一起。地基的面積夠大，我住的那棟大樓這才沒有傾塌。
雖然沒傾塌，縣政府隨即把整個社區劃成「危樓」。
不難想見，那裡的房價不是「直直落」，而是根本無法脫手。
購屋時安全是第一考慮因素，而且不能打折。
現今因溫室效應，偶爾會發生「破紀錄」的怪天氣。因此買房之前，要先查看房子四周的山川地勢，設想「狂風、暴雨、淹水」來襲時，這裡的安全能有什麼保障？
其次，仔細觀察住處四周的人、事、地、物，留意是否存在危害安全的潛在因素，例如違規的私人加油站、電信基地台、變電所、高壓電，或是複雜分子進出的場所。
然後，社區的保全系統、監視系統、照明系統、警衛水準、附近的治安狀況，也都應列入考慮的對象。
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