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黃河《購屋指南（下）》2011/9/30
上一週講到觀察「環境」的重點，除了「噪音大小」和「潛藏危機」，還有本週接續要講的第三項：
３、居民素質
仔細觀察附近街道的整潔狀況，例如家家戶戶門外的擺設，地面的垃圾、狗屎，汽機車的停車秩序……，從這些跡象，不難了解附近居民的水準與公德心。
住在水準高的區域，居民的整體素質好，大家都很自愛，有一定程度的公德心，很少碰到讓你生氣的人或事。
有一次，我看到一棟屋況不差、價格合理的公寓，卻因為隔壁鄰居把雨衣、雨傘、腳踏車、工作梯、幾十雙鞋子……，七零八落地堆在門外走道，看得我當場就對那棟房子失去了興趣。
和這種人住在隔壁，準備天天和他「溝通」嗎？
我也看過某棟座落在精華區邊緣的豪宅，隔了一條街，好像到了完全不一樣的世界；站在陽台往外看，一邊是大廈林立的豪宅區，另一邊卻布滿低矮破舊的房舍。
住在這種區域，還能確保豪宅的品質嗎？
環境的好壞、居民的素養，大大影響居住的品質。
偶爾站在那兒看一看、聽一聽，可能還沒特別的感覺。可是，長期住在那裡，日日夜夜與這些現象相伴，小事會變大事，大事會變得無法忍受。
噪音、安全、居民素質，是決定到陌生區域買房以前，必須在不同時段親臨現場觀察的重點。
不單要看想買房子的同一層，還要到樓上、樓下、頂樓陽台、地下室停車場，以及社區的裡裡外外，仔細觀察環境的清潔程度、居民的公德心、噪音大小、交通流量、往來人潮的身分……，以免買了房子，住不到幾個星期就後悔。
三、建材與屋齡
我有一位從事建築業的朋友，據他講，興建大樓的成本，可以從每坪單價幾萬元那麼便宜，到貴至二十七、八萬元。
而投資最大、花錢最多的部分，是建築外觀看不出的管線與內裝。
例如給水系統、排水系統、污水處理系統、電力系統、通風系統、空調系統、管線布置等。
品質高的管線與內裝，使用幾十年也不會出問題。
便宜的管線與內裝，十多年之後就會陸續出現滲水、破裂、不堪使用的現象。
也因此，購買房子要一併考量它的建材與屋齡。
尤其是屋齡超過十幾二十年的中古屋，要預想到它可能存在，屋主卻不指出的缺點，例如壁癌、雨天滲水、長霉、下水道的怪味、偶爾堵住的污水管、排水不順等問題……，這些缺點或可藉由小工程掩飾於一時，但想要釜底抽薪地解決，卻是十分費錢又費工的麻煩事。
買一棟老舊的中古屋，不要只看外表，而要仔細檢查它的管線與內裝。
如果自己的經驗不夠，看不出管線與內裝的好壞，可以請你的親朋好友，有誰是專家或是認識專家，由專家陪同你一道檢查。
即使要花錢，也值得。
四、坪數
千萬切記，決定一棟房子的價格，最終還是看房子的坪數，也就是使用面積的大小。
為什麼這麼說？
這段時間我看過許多投資客精心「裝潢」的房子，真是美侖美奐啊！
自然而然，屋主暗暗把房價加高了不少。
乍一看，買方因為對房子裝潢的滿意，似乎也覺得合理。
其實，應冷靜地想一想：裝潢一棟房子，要花多少錢呢？
和動輒超過千萬元的房價比起來，幾十萬元的裝潢費，不過是九牛一毛！
尤其是投資客選用的建材，全是外觀華麗、質地不佳的便宜貨。
他們還有專門配合的施工團隊，很懂得「既便宜又美觀」的原則──什麼天花板配什麼壁紙，再鋪什麼地板，擺上幾張現代化的家具，炫麗的假花、耀眼的造景……，不必投資多少錢，就可以把房子弄得美侖美奐，很容易影響買方的判斷。
一棟房子的價值，務必要回歸它的本質──坪數！
某一個區域，某一類型的房子，都有它合理的市場價──每坪大約多少錢。
如何知道合理的市場價？
可以上網查，也可以問專業的房仲。
多查幾筆資料、多問幾個房仲，相互比較一下，便會清楚什麼是合理的市場價。
然後再依據合理的市場價，乘上它的坪數，大致就決定了這房子的價格。
反過來，買屋時若想殺價，也應「據理力爭」──而這個「理」，就是依據本節內容。
為什麼這麼說？
我看了許多房子，絕大部分屋主的開價都超過市場價。
少則多個一、兩成，多至三、四成。
另外，中古屋還習慣把車位的坪數跟房子混著一起算。
例如房子的合理價格是每坪二十萬元。而你想要買的房子權狀三十坪，外加車位八坪。這時，屋主若開價每坪二十二萬元，算是客氣的。
買房不可能不殺價。
買方若是只殺十％，也算客氣的。
不過，小心房價的計算方式──通常屋主會以「每坪二十二萬元」乘上「三十八坪（權狀三十坪加上車位八坪）」，總價八百三十六萬做參考價。
這種計算方式合理嗎？
當然不合理。
車位一坪的單價，怎麼可能跟房價相提並論？
少則打個四、五折，多至六、七折。
所以，你應力爭把車位分開算，再針對房子的價格殺個一、兩成。
總之，房子的價值追根究柢在坪數，不要被外表的裝潢欺騙了。
特別是投資客精心設計的「廉價裝潢」，無須一、兩年就會原形畢露！
五、景觀
每天住的地方，假如打開窗子，看的是隔壁大樓、距離幾公尺之外的一面牆，誰會喜歡？
反之，樓層高高在上，可以俯視下方的一片翠綠，並且遠眺前方的蔚藍大海，又是何等風情！
不過，景觀能否換成房屋的「價值」，得看是不是「稀有」。
例如興建在淡水的大樓，只要朝海的一面，家家戶戶打開窗戶，遠遠看到的都是美麗的海景。
又例如建在山區的別墅，哪一戶不擁有滿山翠綠的視野？
相片一：家家戶戶的窗外都是滿山翠綠
這種大家都有，算不上「稀奇」的觀景，不值錢。
反過來，幾年前我曾經看過一棟豪宅中的豪宅，位於台北市的信義區，座落在新建大廈的頂層。
到現場看屋，推開大門就是寬敞的客廳。
而客廳外牆，是整面透明的玻璃。
由於大樓前方是不可能蓋高樓的公家機構，所以這面二十幾公尺寬的透明牆面，永遠都不可能被其他建築物遮擋──白天和藍天白雲相伴，夜晚和燦爛星光為伍！
再往牆面走幾步，向下俯視，是台北的精華地段，景觀另有一番風情。
可以這麼說，台北的豪宅，沒幾棟的景觀勝過此處！
由於它的稀有性，自然能帶動房子的價格。
也難怪，金融海嘯房價最低迷的時刻，它仍能以每坪一百二十萬元左右，總價接近三億元出售。
另外，我也曾經在桃園看過一棟公寓，臨山面河，景觀十分迷人，房價硬生生比同一棟大樓，位於反側房子貴了兩成。
景觀是最後一項，能夠大幅左右房價的因素。
總結前面五項因素──地點、環境、坪數、建材與屋齡、景觀──大致決定了房價的八八九九。
還有那麼一、兩成，往往得花更大的心思去挖掘。
例如曾經發生凶案的「事故屋」，應比合理房價便宜許多。此外，海砂屋、幅射屋，或是曾經被列為「危樓」的房子……，賣方都不太可能主動說明。
如何挖掘房子的真實背景？
明確地問房仲。
只要有規模、具誠信的房仲業者，為了商譽，必然不敢隱瞞。
不過，假如買方不問，房仲就可能取巧，而不會盡到主動說明的責任。
其次，上網查資料；好比說輸入房子的「地址」，或是所在大樓的「名字」，也可能找到意想不到的內幕。
再不行，四周逛一逛，找幾家「老店」喝點飲料、用個餐，向老闆打探流傳在街坊鄰居的小道消息。
購房就像結婚，每個人的喜好與需求各不相同。本文所言希望對各位能夠有所幫助，否則，不對的部分也請多多包涵！
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